有次出门逛街走累了，看到旁边挂着“今日寸金置铺，明日寸铺寸金”大logo的售楼部，也不知怎的脚一滑就进去了。一照面就得到了工作人员的热情款待，不仅端茶倒水有吃有喝，还详细回答了我的各种疑问，脑子一晕脸皮一薄留了手机号......从此就被不知道是哪的地产销售包围了，隔三差五地打电话问我：要不要买个商铺？XX地的商铺要不要了解一下？我们这里有旺铺出售......原本我对商铺是没有想法的，结果接电话多了慢慢就有了想法。

作为一个被大淘宝培养起来的网购达人，我原本对实体店是有些不屑的，网购多香啊，随便看随心买，7天无理由退货还能一键转闲鱼，一条龙服务堪称完美，实体店只能是无限近黄昏的夕阳产业。结果事实证明，我还是太年轻，十多年过去了，不但很多实体店依然活得好好的，而且傲娇的电商大佬们居然也开始向线下发力了，京东搞了便利店，淘宝做了盒马，就连小米都悄咪咪的开了1000多家店。

或许可能商铺还是有投资价值的？内心的小火苗在去年我们小区出售商铺的时候噌得一下蹿了老高，抱着我就是问问的心态去了售楼部，然后销售小哥很矜持地告说我：不好意思，前面排队的人太多......换言之，爆款售罄，下回请早。哐一下把我给整懵了，这是什么情况，不是到处唱衰实体店吗？不是说经济不好，大家都没钱吗？怎么买个商铺大几十万还要拼手速？

出师未捷已售罄，感觉仿佛错过几个亿的我不得不开始认真思考：现在的商铺到底还有没有投资价值？

相比住宅，商铺的优点是投资成本要低得多。虽然它的单价略高，但是面积灵活，10平米左右就可以投，在我们五线城市，比起动辄过百万的住宅，十几万的商铺显然对投资人要友好得多。缺点也很明显，不像住宅是刚需，即便买贵了，但自己住也能接受，商铺或者出租或者转卖，都必须是有人接盘的。

如果选到好商铺，就像买到了高分红的成长股，不但能够享受未来的升值，每年还能回馈稳定的现金流（租金）；如果买到差商铺，那就相当于买了ST股被套，租不出去也卖不掉，只能眼睁睁看着自己每天亏钱。

现在的商铺主要是两类，一类是商业中心，一类是新建小区的底层商铺。商业中心，最黄金的位置一般早早都被瓜分完毕，给新人入场券的大部分都是新建的商业中心。成就一个商业中心，需要很多的助力，人口、政策、交通、运营等等，不确定因素太多，普通人很难判断。相较而言，社区的底商可能更适合普通人参与。居民区附近的商铺很多是有刚需属性的，电商虽然强大，但是不可能覆盖所有：

比如生活类用品，家里需要买个油盐酱醋小物件，价格不贵所以不敏感，频率不高所以不囤货，网购不满起送价，去大超市又懒得走，出门遛个弯完美解决。

比如生鲜类，蔬菜水果就不必说了，很多人的购买习惯是看一看摸一摸比一比，前段时间社区团购风很大，但是很快被叫停，对我们五线城市来说大部分人还是习惯自己亲自选。让我惊讶的是很多商家盈利最大的居然是：餐饮。不是那种专业的早餐店，而是很多超市便利店，它们不仅有各种饮品，诸如奶茶、咖啡、豆浆.....,还能加热各种半成品：汉堡、鸡腿、米饭......，还有成品：粥、手抓饼、关东煮、烤肠......。总投入不高，但是全时间段覆盖销量很好，据说疫情期间很多手废党一天三顿全靠便利店输出。

比如那种纯体验类的，健身房、瑜伽馆、洗衣店......

还有一些超越原有认知的，比如从去年开始不到一年时间就铺满了大街小巷的各种快递驿站。有个90后的妹纸在小区底下开了一间服装店，主营各种高仿服装，同时用群、抖音带流量，线上购物线下体验一起发力，生意居然出人意料的火。因为可以通过线上引流，很多人会把商铺开在一些租金成本更低的地方。

以上只是商铺能学习输出租金的可能，如果想要投资商铺，还是要提前做好功课的：

租售比：年租金与总价之间的比率，比率越高，说明市场需求大，租金收入更稳定。不同地段的商铺，总价不同，租金不同，不能单看其一，必须把二者结合起来。我们小区50㎡的商铺，售价约40万，年租金2.7万，另外一个小区同面积的商铺，售价约50万，年租金5万，后者虽然初始投资成本高，但是租售比也高，回本周期更短。

选择小区：

小区的所在的区域：一个区域的未来的发展，也就是你未来的客流量。如果一个区域活力不强，即使现在生意还行，但是未来也难以支撑。老城区可能要面临未来活力不足，新区人口的搬迁和流动又需要一个过程。

小区的规模和人员构成：如果一个小区规模太小，人口密度低，那么能够支撑的商业流量就极其有限。小区内居民的生活标准和消费习惯也很重要，同样的规模和人口，老年人居多和年轻人居多消费能力是大不同的，类似的还有高收入群体和低收入群体。判别居民消费能力，房价是个很好的参考标准，与我们仅隔了一条马路的小区，房价比我们贵很多，商业比我们繁荣很多。

选择位置：选择路线交点最多的地方。人每天的行走路线是相对固定的，行走路线交集最多的地方就是好位置。走过路过的人越多，商铺的流量就越多。

3、选择商铺的时候要特别注意：开发商的信用。如果资质不行或者有烂尾的黑历史就一定要谨慎考虑，如果不能如期交工甚至烂尾，损失的可是真金白银。还有就是警惕售后包租的商铺，真正成熟的商铺，通常是不需要承诺售后包租的。承诺包租，大部分是开发商的套路，收益已提前计算到了房价里，或者承包给第三方，一旦发生风险维权会很艰难。

风险永远是与收益并存的，有投资就会有风险。投资商铺到底赚不学习很难说，毕竟一铺养三代的时代已经过去了，闭着眼睛就能学习的机会不会凭空落到你身上，但也不是全无可能。你需要去思考、去选择、去试错，自己的路，自己走，自己的钱，自己做主。财经作家吴晓波说过一个典故，90年代的时候，他、马云、马化腾都有50万，他买了一座岛专心写作，两位马爸爸则分别创办了阿里和腾讯。投资就是这样，我们赚到的每一分钱都是自己对这个世界认知的变现。

祝大家财源滚滚！

作者简介：白水，本文是第201期《高手在民间系列》文章。